导读：本文用一个预售项目的资金流转案例说明：监管账户里有钱，并不等于项目一定不会烂尾。作者重点拆解了拿地、前融、开发贷、解押、预售回款和后续债务之间的链条，指出“保交房”真正困难之处在于项目资金、债权债务、施工方旧账和市场销售共同卡住。
一、资金监管不等于不会烂尾
如果认为房地产预售项目有资金监管，就不会烂尾，就把问题想得太简单了
首先，前些年的资金监管非常松，监管账户的资金通过熟悉的施工方可以很容易以工程款的名义“倒款”倒出来，大多数的项目资金监管是不够的。即便是有严格的资金监管，也不一定就能顺利交房，因为其中牵涉太多的债权和债务关系。除非是只剩一点收尾项目马上就竣工的项目，有监管资金就可以实现交房。如果项目刚开始不久，变数很大。
二、一个预售项目的资金流转例子
举个例子说明一下：
某出险房企有一个大型项目，总的可售建筑面积60万平米，项目分为ABC三个区（如图），土地款总计65亿元。因为土地出让时有一些配建要求，必须有8万平米商业自持，住宅预售与自持商业的封顶挂钩（政府要确保商业配套部分要与住宅同步建设），大致算账下来带精装销售均价2万元/平米可以保本，货值120亿元。
第一阶段：集团提供资金拿地
由集团提供65亿元资金拿地，这个阶段，项目占用集团资金65亿元。
第二阶段：前融、还款与开发贷
项目获取土地证后，通过土地“前融”从信托机构获得42亿元贷款（ABC区各对应14亿元），41亿元还给集团，留下1亿元先建设A区，A地块的“四证”(国土证、用地证、工规证、施工证)齐全后，先从集团调用14亿元资金归还A地块对应的前融，再向银行申请“开发贷”10亿元归还集团。这个阶段，项目占用集团资金65-41+14-10=28亿元，项目背负有息负债38亿元。
第三个阶段，取得预售许可证：解押后取得预售许可证
A区一共20栋楼，每栋1万平米，工程进度在四证齐全后一个月左右达到预售条件，但在取得预售证之前，必须还掉对应的“开发贷”，俗称“解押”。A区20栋楼对应10亿元开发贷，总的理论销售货值40亿元。市场可能一年才能消化30亿元，所以不会一次性去解押，通常的做法是大小户型搭配挑选出10栋解押，可售面积10万平米，这10栋楼极有可能不挨在一起的，而是零散地分布在A区各部位（如图）。10栋楼的解押资金需要5亿元，从集团借，归还银行后取得这10栋楼的预售许可证。这个阶段占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元。
第四个阶段，预售：销售回款进入监管账户
由于市场下滑，为了快速回笼资金，首期开盘均价定价1.8万元（这意味着亏本销售，后期销售均价必须超过2万元才能补回来）。开盘销售并不理想，只卖了3万平米，后面5个月续销2万平米，三个月累计合同销售5万平米，金额9亿元。按照平均4成首付，收回现金3.6亿元，这3.6亿元全部被政府监管了。这个阶段，依然占用集团资金28+5=33亿元，项目背负有息负债33亿元，但账上多出现金3.6元，这3.6元被监管，开始陆续支付工程款。
三、为什么资金全监管也未必能完成交付
这个时候，集团爆雷了，销售陷入停滞，工地停工。难得最好的情况是一分钱也没有被集团挪用，3.6亿元的销售资金全部在监管账户上。这种情况下，已经售出的这5万平米约500户住宅，靠项目自身的力量能实现“保交楼”的任务吗？
答案是否定的。要想实现交付，至少必须是A区全部完工，已销售的5万平米散落在10栋楼中，而这10栋楼又散落在整个A区之中，这3.6亿元不足以完成整个A区的交房任务，即便是这5万平米后续的按揭贷款5.4亿元顺利放款，也不可能。因为需要支付的款项还包括：
- 整个项目的财务费用，33亿元有息贷款一年约3亿元利息
- 整个项目的管理费用，前期设计、地勘等费用
- 土地出让时约定的自持商业部分必须同时建设
- 项目售楼部示范区的建设费用，这个项目花了1亿元
- 欠施工方的旧账，施工方大多是集团的战略单位，之前其他项目就被拖欠了大量工程款，在集团爆雷的情况下，集团不付清、或者部分支付之前其他项目的欠款，施工方不会继续施工
- 后续楼栋要想获取预售证的前提是先解押，在集团无法支持的情况下从哪里获得解押资金？
这就是为什么一旦项目停摆，就很难再启动的原因，不要说预售资金被挪用的项目，即便是资金全监管的项目，也是非常困难。“保交房”不是喊一喊口号就能完成的。
四、项目停摆后的进一步困局
更让人啼笑皆非的是，可能被集团欠款的各地供应商闻风而来，听说这个项目有监管资金，纷纷来工抵房，一旦把已取预售证的部分房子全部抵掉，项目更再无销售现金回流。
更糟心的是，这种项目以成本价转让都不会有人接手，放了两年了，利息都增加十几亿，房价还比预期下跌了。不打折卖不掉，打折就资不抵债。
附图为示意图，切勿对号入座，相关数据是框算，大差不差。
https://weibo.com/1673628557/Lgf0c2oGZ
五、评论
摸凹猫毛
请问博主来工抵房是什么意思呀
Herbiewu
开发商欠施工方的钱，用房子来抵工程款
爱甜食774192164
15年的时候，我们这里一个房地产商1.2万降到1万，有同事去了，说小道消息称，一天利息就要好多，老板跟银行说要钱没有，要房给你房，那个老板一天得给一套房出去还贷款利息，不然老板就要跑路了。17年，那里一套房1.7万-2万1平方米。
Herbiewu
这篇微博可以回答网友的疑问：开发商怎么又躺平了，钱都去哪了？
螃蟹君jump-
钱去哪了 第一步其实就回答了 65亿买了地 卖地的稳赚不赔，哪管后面洪水滔天
繁复如水
钱去哪了？因为根本没钱。
Herbiewu
更糟心的是，这种项目以成本价转让都不会有人接手，放了两年了，利息都增加十几亿，房价还比预期下跌了。不打折卖不掉，打折就资不抵债。
时来运转202I
碧桂园、中梁为什么做高周转，只要能两年内清盘，融资成本1个亿，税5千万，可以净赚1.5亿，净资产收益两年100%，所以开发商才会滚雪球一样，几年从百亿到千亿。但是一旦资金链跟不上、利息成本和房价下跌形成戴维斯双击，项目亏钱。开发商把之前15%投入早通过总包转走了，自然不会再投入，项目必然烂尾
李而王
资金效率那么高的产业，活生生被整死
Herbiewu
更让人啼笑皆非的是，可能被欠款的各地供应商闻风而来，听说这个项目有监管资金，纷纷来工抵房，一旦把已取证的部分全部抵掉，项目更再无销售现金回流。[汗][汗][汗]
山大2000
预售9亿，就是九亿现金，首付4成， 其他钱是银行借给买房人的，实收就是9亿。但是银行对房子有抵押权。当然抵押权劣于工程款优先权和买房人优先权
Herbiewu
文章有讲，这5.4亿按揭需要在封顶后才能放款，大概开盘半年后。
波仔加码
回复@Herbiewu:请教下解押这块，如果项目公司前期土地抵押预售解押后追加股东担保，就不用归还房贷了。资金暂时就稍微好点，银行也希望贷款存续时间长点的吧。
深圳的苏苏
所以，预售制度发展到最后，其实是死结？一定导致整个社会大量烂尾楼[挖鼻]
Jerry_Mouse_K
房价一直涨就不会
戴维德塔
这个案例最大的问题不是亏本卖还卖不掉吗……
熟悉的麻烦
再翻两倍，现在的这些救都救活了~但是几年后又会出现更多的烂尾，大家看出来肯定会救，会赌得更凶，大而不能倒，之后需要再翻8倍才能救的活[doge] 只到爆炸，“人类从历史中学到的唯一的教训，就是人类没有从历史中吸取任何教训。”[摊手][笑cry]
森淼湖边
利益集团太贪婪了
面面真面
不是没有学会，是现在死了，是自己死，如果博一下，结果可能自己不死，或大家一起死，道德是无法束缚人的。[doge]
漙漙粑粑
所以现在最好是买国企房子，最好是央企的房子
小富即安2022
现在最好是不买房子[打call]
起伏1991
最好是不买房子
qinkai220220
这个过程中，政府无本套利，银行是前置回款，而且银行三头都吃，包括开发贷，信托，购房者，且每一步银行都无风险，是最大食利链条，开发商，供应商，民工，购房者风险全部敞口暴露。直接的结论，金融机构和地方政府合力炒房是最直接受益者。只要不崩盘，可以一直搞下去。
FranckWQ
政府的成本是透支城市信用，银行的风险是收不回款开发商供应商贷款&购房者月供
qinkai220220
相当于房地产链条是基于预售设计的产物，市场上没这么多现金，其实是拿未来的钱建起来这么多实物，用未来的钱匹配这些实物，。当前以债务体现。当经济失速，或收入增长跟不上时，就是现在的局面。还有一种办法，资产是以当下价格计价的，所以有债务，如果以一次性未来设想价格计价呢，债务抹平
lillian理性思考
不懂就问：“41亿元还给集团”—这个阶段为何要还给集团钱呢？为何不能等交完房在还？要不还这部分钱就能继续盖了。
lillian理性思考
就没有自有资金？都是空手套白狼？
俗人言乀
集团的钱就白给吗？收利息的
脑补no先生
加半天杠杆把房价加起来了，然后谁都没落着好处？
哪儿存在呐
卖地钱全到手了，怎么能说没好处
和昇记
别担心，上边向来不缺骚操作。当年的棚户区改造一下子就盘活了。至于以后，有新任领导继续开动脑筋骚操作。
杂七杂八N世
再盘活，出生率为0[doge]
qinkai220220
是的，类似思路。现在看，本质上2016杭州的货币化安置，其实就是用定向货币放水引导资产价格上行，吸引接盘者，转移地方政府债务，也扩大房价保护区。只是，现在看明白晚了。不然参与炒房的话，生活中产了。
lo0olo0
不是“十个瓶子九个盖”的故事，实际是十个瓶子只有一个盖子[doge]
爱做梦得飞船2
一句话，楼盘结顶交房才能拿预售证
一直很乐观
没有期房，房价更贵，期房提高供应量
秀美云南223
买期房的都是憨憨
把钱还我再也不炒股的Martin
从项目管理角度来看，这种地产大项目的风险管理里面难道没有考虑过政策调整-市场下滑的可能？
时家柠檬
大部分富人挣钱了并不是因为他们聪明，而只是运气好而已
成都王二狗
考虑了啊 看恒大 债务留在公司 现金港股分红出去
为你写诗_phil
还给集团的40亿拿出来不就行了？
一直很乐观
也是借的，还给债主啦
Orchidius
集团也是东挪西凑，这40亿还要花在其他项目上呢
magee5265_nsr
不打折卖不掉，打折就资不抵债，这句话最重要，就是说集团愿赌不愿服输出局。从开始的拿地集团投资65亿到A区拿到预售证，集团只有33亿在项目，期间已经抽了项目32亿了，整个项目成本120亿，集团硬生生玩成接近4倍杠杆！
野猫一记省
你这么一说的确政府应该兜底
magee5265_nsr
这个循环中，只是债主的钱收不回来了，借出的钱已经散到政府和干活的人手上，但是钱没法再投到地产上了，接下来，钱会往哪里去？现在定期存款利率已经降到1厘多了。
折花哥
中国的房地产能发展这么多年，完全在于持续的货币宽松和上下配合的抬高房价，在有秩序的将大部分企业负债和财政负债向居民负债转移后，货币的口子就慢慢收了。两限房经适房的初始价格才是二手市场的锚，含京沪。
